|
Юристы заверяют, что только благодаря объединению юрлиц и граждан в жилищно-строительные кооперативы удалось достроить значительное число многоквартирных домов в Тюмени. Эта форма организации прописана в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» наряду с договором долевого строительства. Тюменский рынок недвижимости уже предлагает квартиры через ЖСК. Это интересный, но вызывающий массу вопросов способ покупки жилья. В чем его достоинства и недостатки?
Юрист коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Юлия Фатхуллина рассказывает, чтобы привлечь средства граждан, ЖСК должен иметь земельный участок в собственности или аренде, разрешение на строительство и проектную документацию в открытом доступе. Жилищный кооператив организуется застройщиком. Инициирует строительство как раз ЖСК, а девелопер становится генподрядчиком. Покупатель квартиры должен вступить в ЖСК, подписав заявление и став пайщиком. Договор заключается с пайщиком, который затем вносит паевой взнос. Получает он квартиру после достройки и сдачи дома госкомиссии.
В Жилищном кодексе РФ прописана деятельность ЖСК. Члены ЖСК вкладывают свои средства в строительство, реконструкцию и содержание дома. Однако закон не конкретизирует правила участия в строительстве. К тому же деятельность ЖСК регламентируется его уставом, а составить его можно весьма вольно. Чтобы создать ЖСК, достаточно пять физических или юрлиц. Потребителю важно обратить внимание, что договоры по ЖСК не проходят государственную регистрацию, и права по ним в суде отстаивать сложнее. Общее собрание кооператива может принять решение о внесении дополнительных взносов. Убытки ЖСК за год также придется покрывать всем вместе. Пайщика можно исключить из ЖСК и расторгнуть с ним договор. Устав и иные документы могут меняться и не всегда в интересах пайщика. Суды часто отказывают во взыскании неустоек и прочих санкций за нарушения со стороны застройщика. Расторгнуть с ЖСК договор и вернуть деньги тоже не всегда просто. Банки крайне неохотно выдают ипотечные кредиты для покупки жилья в новостройке, а если предъявить только книжку пайщика, то отказ обеспечен. Неясно также, какими именно законами руководствоваться, регулируя отношения между кооперативами и генподрядчиками – законом о ЖСК, законом о долевом строительстве или законом о защите прав потребителей. Зато, и это часто очень важно, члены ЖСК могут контролировать финансовую работу кооператива, проверять сметы на строительство и расходы денег.
На практике выходит, что чем надежнее строительная компания и ЖСК, тем успешнее пройдет покупка жилья, независимо даже от содержания и названия договора, а также от механизма продажи квартиры. Договор долевого участия при своей простоте дает больше гарантий покупателям. А перед покупкой жилья через ЖСК нужно тщательно изучить все законы, устав кооператива и договор на строительство.
|
